De belastingdienst en uw hypotheek

Nooit eerder met de belastingdienst te maken gehad?
Nu u een hypotheek heeft wel!

Nieuw belasting stelsel

Toen op 1 januari 2001 het nieuwe belastingstelsel van kracht werd, veranderde er eigenlijk niets voor uw hypotheek. De hypotheekrente voor uw eerste woning blijft gewoon aftrekbaar zolang deze betrekking heeft op de aankoop, verbetering of onderhoud van uw eerste woning. Nieuw is alleen dat deze aftrek in het nieuwe stelsel wordt beperkt tot een periode van 30 jaar. Voor bestaande hypotheken gaat deze termijn in op 1 januari 2001, dus u kunt de rente tot het jaar 2031 aftrekken. Voor nieuwe hypotheken start deze termijn op het moment dat de hypotheek wordt afgesloten. En wanneer u een nieuwe, hogere hypotheek afsluit, dan gaat alleen voor het extra bedrag een nieuwe termijn van 30 jaar in. Dus als u een hypotheek hebt van € 150.000,- en u sluit later een nieuwe hypotheek van € 200.000,- , dan geldt de nieuwe termijn van 30 jaar alleen voor de verhoging van € 50.000,-

Hypotheken met kapitaalverzekering

Aan sommige hypotheken is een kapitaalverzekering gekoppeld. Dit zijn leven- of spaarhypotheken, waarbij u met de kapitaalverzekering spaart voor de aflossing van de hypotheek. De uitkering van oude en nieuwe kapitaalverzekeringen, gekoppeld aan uw eigen woning, blijft onbelast, mits er aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan. Zo moet er in de polis zijn opgenomen dat de uitkering uitsluitend bestemd is voor het aflossen van de hypotheekschuld. In andere gevallen wordt het opgebouwde kapitaal gezien als 'gewoon' vermogen en dus gedurende de looptijd belast in box 3. Voor bestaande kapitaalverzekeringen kan echter een vrijstelling van box 3 van toepassing zijn: hebt u uw kapitaalverzekering voor 14 september 1999 afgesloten en na die datum het verzekerd kapitaal niet verhoogd en de looptijd niet verlengd, dan geldt een vrijstelling van maximaal € 123.428,21 per persoon.

Hypotheek voor de 2e woning

In het nieuwe belastingstelsel verandert er wel veel voor hypotheken voor de tweede woning. Vanaf 1 januari 2001 zijn de hypotheekrente en kosten voor onderhoud van de tweede woning niet meer aftrekbaar. Voortaan betaalt u 30% belasting over 4% van de waarde van de woning (box 3). De hypotheekschuld die u voor uw tweede woning hebt gemaakt kunt u overigens als schuld in box 3 aftrekken van uw vermogen. Bovendien hoeft u geen huurwaardeforfait (voortaan eigenwoningforfait) meer te berekenen of eventuele huuropbrengsten aan te geven.

Aftrekpost eigenwoningforfait

Vanaf 2005 krijgen huizenbezitters een nieuwe fiscale mogelijkheid: de aftrekpost eigenwoningforfait.
De nieuwe aftrekpost ontstaat als de betaalde hypotheekrente lager is dan het eigenwoning forfait. Deze regeling moet mensen stimuleren hun resterende hypotheekschuld af te lossen. Hier zitten nogal wat haken en ogen aan, omdat de bank in de meeste gevallen van versneld of in een keer aflossen een boeterente berekent.
Mensen met een hoge hypotheekschuld die aflossingsvrij is of waarvan de aflossing nog nauwelijks heeft plaatsgevonden zullen weinig baat hebben bij de nieuwe regeling. Ze hebben gewoon het geld niet om versneld af te lossen. Huizenbezitters die overwegen om in de nabije toekomst te verhuizen moeten op hun hoede zijn als ze versneld willen aflossen. Stel dat zij hun huidige hypotheek aflossen, dit verhoogt de overwaarde (verkoopprijs minus hypotheekschuld) die volgens de bijleenregeling verplicht in het nieuwe huis moet worden geïnvesteerd. Slechts voor het bedrag dat het nieuwe huis meer kost dan het oude aan overwaarde opbrengt, mag een nieuwe hypotheek worden gesloten waarvan de betaalde rente aftrekbaar blijft.
Of versneld aflossen voor u voordelig is, vereist het nodige rekenwerk. Laat u in ieder geval goed voorlichten voordat u anticipeert op de nieuwe regeling.

Overdrachtsbelasting

Deze belasting wordt geheven bij overdracht van een bestaand huis en bedraagt 6% van de aankoopwaarde. Meestal betaalt de koper deze belasting (kosten koper: k.k.). Voor een nieuwbouwhuis is geen overdrachtsbelasting verschuldigd. In sommige gevallen geldt dit wel voor de grond.

De fiscus helpt mee met het betalen van de hypotheek

Om de hypotheek te kunnen betalen, helpt de fiscus mee. De rente van uw hypotheek is fiscaal aftrekbaar. Van deze lastenverlichting kunt u -als u dat wilt- zelfs maandelijks profiteren. Hiervoor zijn speciale loonbeschikkingsformulieren verkrijgbaar bij uw belastingkantoor. Bovendien zijn alle kosten voor het verkrijgen van een hypotheek aftrekbaar. Op uw belastingaangifte mag u dus de kosten van de hypotheekakte, de afsluitprovisie, de kadasterkosten enzovoort van uw inkomen aftrekken.

Inkomstendaling? Hypotheekrente vooraf betalen!

Weet u nu al dat uw belastingtarief volgend jaar lager is omdat u met pensioen gaat of minder verdient. Dan kunt u belasting besparen door de helft van uw hypotheekrente voor volgend jaar dit jaar te betalen. Deze rente mag u namelijk dit jaar aftrekken als de periode waarop de rente betrekking heeft voor 1 juli 2005 eindigt. U mag dus maximaal een half jaar rente vooruit betalen en aftrekken.
Aan de hand van een simpele berekening kunt u zien hoeveel u kunt besparen. Stel dat u dit jaar over uw inkomen 42% belasting betaalt en volgend jaar 20,5% omdat uw inkomen daalt. U heeft een hypotheek van EUR 120.000 tegen 5% rente. Dat is EUR 6000 per jaar aan rente of EUR 3000 per half jaar. Wanneer u EUR 3000 vooruit betaalt, dan bespaart u EUR 650; 21,5% (42% minus 20,5%) over EUR 3000. Dat is snel verdiend door alleen maar vooruit te betalen.

De overdracht vervalt? Hoe en wat met de overwaarde

Stel dat u uw woning voor 1 januari 2004 verkocht heeft en de notariële overdracht vindt pas in april 2004 plaats. Volgens de nieuwe wet valt u dan onder het overgangsrecht en kunt u de eventuele overwaarde die uit u woning is vrijgekomen naar eigen inzicht besteden.
Maar wat nu als de kopers van uw huis de koop toch ontbinden? Mocht de overdracht (om welk reden dan ook) niet plaatsvinden, dan zit u met een vervelende situatie. In feite vindt er dan geen verkoop van de woning plaats. Omdat u de woning dan niet voor 1 januari 2004 heeft verkocht, is het overgangsrecht niet van toepassing. Het gevolg is dat u onder de bijleenregeling valt waardoor u verplicht bent om de eventuele overwaarde van uw oude woning te investeren in de nieuwe woning.
Als u deze overwaarde niet gebruikt voor uw nieuwe woning, dan heeft u geen recht op renteaftrek over het leningbedrag ter grootte van de overwaarde.
De bijleenregeling is niet van toepassing als u naar een goedkopere woning verhuist. In dit geval behoudt u renteaftrek over de gehele hypotheek met als maximum uw oude hypotheekbedrag. De belastingdienst ziet de overwaarde uit uw vorige woning namelijk als een Eigen Woning Reserve (EWR). Deze EWR is vijf jaar geldig. Mocht u binnen deze termijn van vijf jaar een verbouwing aan uw eigen woning uitvoeren, dan bent u verplicht eerst uw EWR aan te spreken, voordat u de hypotheek verhoogt. De Eigen Woning Reserve wordt dan verlaagd met het bedrag waarvoor u gaat verbouwen.

Overgangsregeling bijleenregeling

Vanaf 1 januari 2004 is de bijleenregeling in werking gesteld. In het kort houdt dit in dat u de overwaarde die vrijkomt bij de verkoop van uw huis in de volgende koopwoning moet investeren. Mocht u dit niet doen, dan vervalt de renteaftrek over het mogelijke leningbedrag ter grootte van de overwaarde.
Voor mensen die voor 1 januari 2004 een woning hebben gekocht of verkocht is er een overgangsregeling. Deze groep valt niet onder de nieuwe bijleenregeling. Om in aanmerking te komen voor de overgangsregeling moet u over een getekende koop- of verkoopovereenkomst (bestaande bouw) beschikken of in het bezit zijn van een getekende koop- /aanneemovereenkomst (nieuwbouw).
Stel dat u de woning op 15 december 2003 verkocht heeft. De notariële overdracht vond op 15 februari 2004 plaats. De overwaarde uit verkoop van uw oude woning bedraagt EUR 30.000. Nu heeft u op 1 februari een nieuw huis gekocht. Omdat u de verkoopovereenkomst voor 1 januari 2004 heeft getekend valt u onder de overgangsregeling en kunt u de overwaarde vrij besteden, ook al heeft u de woning pas in februari 2004 gekocht.
U hoeft dus niet bij de notaris een akte op laten opmaken zolang de overeenkomst onherroepelijk is. De ontbindende voorwaarde in verband met de financiering hoeft echter nog niet verlopen te zijn.

Regels aftrek hypotheekrente aangescherpt

De Hoge Raad heeft de voorwaarden voor de hypotheekrenteaftrek strenger gemaakt. Als u een lening afsluit voor onderhoud of de verbouwing van uw huis, kunt u de rente voortaan pas aftrekken vanaf het moment dat de uitgaven zijn gedaan. En niet meer, zoals voorheen, op het moment dat de lening werd afgesloten. Het arrest is met onmiddellijke ingang van kracht.
Bij een andere belastingregel heeft de rechter besloten dat het niet uitmaakt wanneer u geld dat voor de verbouwing bestemt is van de rekening haalt voor de aankoop van bijvoorbeeld een auto. In de oude situatie schrapte de belastinginspecteur in deze situatie de renteaftrek. De Hoge Raad vindt wel dat het geleende geld liquide voorhanden moet zijn voor de verbouwing of het onderhoud.

Bouwrente aftrekbaar?

Voordat een aannemer kosten in rekening kan brengen moet hij onder andere investeren in bouwmaterialen. Hierover lijdt hij renteverlies omdat hij zijn geld nog niet ontvangen heeft. Dit renteverlies kan hij vervolgens als bouwrente aan u doorberekenen. Is deze bouwrente bij nieuwbouw nu wel of niet fiscaal aftrekbaar?
Bouwrente die betrekking heeft op de periode voor het tekenen van de overeenkomst wordt beschouwd als onderdeel van de aankoopsom van de woning. Het geld dat u in de woning investeert, dat buiten de hypotheek valt, is niet aftrekbaar. De rente over dit bedrag is dus niet aftrekbaar, maar u mag deze rente wel meenemen in de hypotheek. De rente hierover is wel weer aftrekbaar. Alleen de bouwrente die betrekking heeft op de periode na het tekenen van de koopaannemingsovereenkomst is dus aftrekbaar. Financiert u deze rente mee in uw hypotheek dan is de rente over dat deel van de hypotheek niet aftrekbaar. Rente over rente mag u namelijk niet aftrekken.

Overdracht aan kinderen onvoordelig

In het verleden maakten veel ouders gebruik van de regeling om 'het blote eigendom' van hun woning fiscaal vriendelijk over te dragen aan hun kinderen. Bloot eigendom is het eigendom van het huis zonder het gebruiksrecht of vruchtgebruik. Maar sinds 2001 wordt een weggegeven woning door de Belastingdienst als tweede huis beschouwd.
Het gevolg van deze regeling is dat de ouders over de woning geen hypotheekrente kunnen aftrekken en bovendien 1,2% vermogensrendementsheffing betalen over de waarde van het vruchtgebruik. De kinderen moeten ook nog eens 1,2% vermogensrendementsheffing afdragen over de waarde van het blote eigendom.
Mocht u vroeger zo'n constructie hebben opgezet, dan is het wellicht aantrekkelijk om een dergelijke constructie terug te draaien. Dit kan bijvoorbeeld door de hele woning aan de kinderen te verkopen en deze dan van uw kinderen te huren. U bent dan wel 6% overdrachtsbelasting verschuldigd en het is een gecompliceerde oplossing. Raadpleeg dus eerst een deskundige voor u een besluit neemt.