Koopsubsidie

Koopsubsidie

Met ingang van 1 januari 2001 ging de zogenaamde koopsubsidie in. Dit is een tegemoetkoming in de maandelijkse hypotheeklasten van maximaal € 136,59 per maand. Komt u in aanmerking voor koopsubsidie?

Om voor koopsubsidie in aanmerking te komen, moet u aan een aantal eisen voldoen. Allereerst is uw inkomen aan een maximum gebonden. Als u nu huursubsidie ontvangt, of als u ervoor in aanmerking komt, komt u waarschijnlijk ook in aanmerking voor koopsubsidie. Behalve naar uw inkomen wordt ook gekeken naar uw vermogen.

Eisen aan uw persoonlijke situatie

Om in aanmerking te komen voor koopsubsidie, mogen uw inkomen en uw vermogen niet te hoog zijn. Daarnaast gelden er nog enkele aanvullende voorwaarden. Zodra de wet in werking treedt op 1 januari 2001 worden de verschillende bedragen aangepast aan de ontwikkeling van de inflatie en bouwprijzen van woningen.

Inkomen

Als u koopsubsidie wilt aanvragen, mag uw belastbaar inkomen niet hoger zijn dan de bedragen die hieronder genoemd staan:

U bent jonger dan 65		U bent ouder dan 65
U woont alleen	U woont samen	U woont alleen	U woont samen
€ 16.154,58	€ 21.668,01	€ 14.339,45	€ 26.500,76

Als u samenwoont, geldt het gezamenlijke inkomen van u en uw echtgenoot of partner. Een inwonend kind of een broer, zus of andere bloedverwant worden niet tot het huishouden gerekend. Woont u bijvoorbeeld alleen met uw kind dan bent u volgens de koopsubsidie een alleenstaande.

Vermogen

Om in aanmerking te komen voor koopsubsidie, mag uw eigen vermogen niet hoger zijn dan de bedragen die hieronder genoemd staan:

U bent jonger dan 65		U bent ouder dan 65
U woont alleen	U woont samen	U woont alleen	U woont samen
€ 17.992,39	€ 26.500,76	€ 30.766,30	€ 45.587,27

Als u samenwoont, geldt het gezamenlijke vermogen van u en uw echtgenoot of partner.

Overige voorwaarden

Verder moet u aan de volgende voorwaarden voldoen om in aanmerking te komen:

U bent 23 jaar of ouder;
U hebt de afgelopen drie jaar geen eigen woning gehad;
U gaat de woning zelf bewonen en u schrijft zich in bij de Gemeentelijke Basis Administratie op het nieuwe adres.

Eisen aan de woning en hypotheek

Maximale kosten woning

Om voor koopsubsidie in aanmerking te komen, mogen de kosten voor de woning niet meer dan € 112.265,22 bedragen. Dit zijn de totale verwervingskosten, dus inclusief overdrachtsbelasting, makelaarskosten, kosten voor de hypotheekakte en dergelijke. Bij een bestaande woning moet u rekenen op ongeveer 12% 'kosten koper' boven de verkoopprijs. Bij nieuwe woningen ('vrij op naam') is geen overdrachtsbelasting verschuldigd.

Hypotheek

Ook aan de hoogte van de hypotheek is een maximum gesteld, en wel € 89.803,10. De hypotheek moet in maximaal 30 jaar voor ten minste 60 procent worden afgelost. In de loop van de zomer wordt vastgesteld welke hypotheekvormen wel of niet zijn toegestaan. Voor de hypotheek moet een garantie worden verleend door Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen: de Nationale Hypotheek Garantie.

Onderhoud

Bij de aanvraag van koopsubsidie voor een bestaande woning is een taxatierapport vereist. Als het gaat om een woning met achterstallig onderhoud, moet ook een bouwkundig rapport worden opgesteld. Deze eis geldt als de geschatte onderhoudskosten tenminste 10% van de waarde van de woning bedragen. Bovendien moet de koper de kosten van het achterstallig onderhoud kunnen betalen. Hiervoor wordt een bedrag in reserve gehouden door de instantie bij wie de hypotheek loopt.

Indexatie

De verschillende bedragen (kosten van de woning en hoogte van de hypotheek) worden jaarlijks aangepast aan de ontwikkeling van de inflatie en de bouwprijzen van woningen.

Verkoop onder voorwaarden

Woningbouwcorporaties kunnen in sommige gevallen een woning met koopsubsidie onder voorwaarden verkopen. Deze voorwaarden hebben te maken met de gang van zaken bij (door)verkoop. De belangrijkste beperkingen zijn de volgende:

De verkoper kan van u als koper vragen dat u de woning voor een bepaalde periode niet verkoopt (maximaal vijf jaar);
De verkoper kan van u als koper vragen dat u de woning bij verkoop eerst aanbiedt tegen de geldende marktwaarde aan de verkoper of diens rechtsopvolger). Hiervoor geldt een periode van maximaal 15 jaar;
Als de verkoper u de woning voor minder dan de marktwaarde verkoopt, kan deze van u vragen om bij verkoop het verschil terug te betalen (geheel of voor een deel). Hiervoor geldt een periode van maximaal 30 jaar. Het terug te betalen bedrag kan worden aangepast aan de prijsontwikkeling.
Bij verkoop onder voorwaarden moet altijd sprake zijn van keuzevrijheid. U moet dus een keuze kunnen maken tussen verkoop zonder korting, of verkoop met korting én aanvullende voorwaarden.

Als koper en verkoper andere afspraken of voorwaarden overeenkomen, komt u niet in aanmerking voor koopsubsidie. De wet staat het bijvoorbeeld niet toe dat corporatie en koper afspraken maken over een deling in de winst bij doorverkoop van de woning.

Hoe hoog is de koopsubsidie?

De hoogte van de koopsubsidie is afhankelijk van de volgende factoren:

De hoogte van de lening;
De rente;
De overdrachtsbelasting;
Uw belastbare inkomen (en eventueel dat van uw echtgeno(o)t(e) of partner);
De samenstelling van het huishouden (alleenstaand, samenwonend, gehuwd, leeftijd)

Maximale koopsubsidie

De hoogte van de koopsubsidie bedraagt maximaal € 136,59 per maand. Daarboven komt nog een toeslag voor de financiering van de overdrachtsbelasting. De maximale koopsubsidie wordt jaarlijks aangepast aan de prijsontwikkeling en inflatie.

Elke drie jaar opnieuw bekeken

De koopsubsidie wordt steeds voor drie jaar vastgesteld. Na afloop van elke periode wordt nagegaan of u op basis van uw inkomen en vermogen nog steeds in aanmerking komt voor koopsubsidie. Zo ja, dan wordt de periode weer met drie jaar verlengd. Op die manier kunt u vijf perioden van drie jaar koopsubsidie ontvangen.

En na vijftien jaar?

Als u na vijftien jaar nog steeds in aanmerking komt voor koopsubsidie, ontvangt u een bedrag ineens voor de resterende vijftien jaar.

Hoe vraagt u koopsubsidie aan?

U hoeft de koopsubsidie niet zelf aan te vragen. De bank of een andere instantie die een hypotheek aanbiedt, doet dat samen met u. Meestal zult u door de verkoper (bijvoorbeeld uw woningbouwcorporatie) geïnformeerd worden over de mogelijkheden van koopsubsidie. Het kan ook zijn dat uw hypotheekadviseur dat voor u doet.

Aanvraagprocedure

De aanvraagprocedure voor koopsubsidie duurt ongeveer twee weken. U kunt de uitkomst van deze procedure afwachten voor u besluit de woning wel of niet te kopen. U moet daarvoor wel een ontbindende voorwaarde in de koopakte laten opnemen. Als de aanvraag wordt toegekend, ontvangt de geldgever (bank of andere instantie) bericht van VROM. Hij kan dan de hypotheekakte rondmaken. Zo gauw de overdracht van de woning heeft plaatsgevonden en u de afschriften van de transportakte en de geldlening aan VROM heeft gestuurd, kunt u de eerste koopsubsidie verwachten.
De gang van zaken bij het aanvragen van koopsubsidie is in grote lijnen als volgt:

Als u een woning wilt kopen en u denkt voor koopsubsidie in aanmerking te komen, gaat u praten met een geldgever of hypotheekadviseur. Deze gaat aan de hand van een berekeningsdiskette na of u voor koopsubsidie in aanmerking komt.
U vult samen met de geldgever een aanvraagformulier koopsubsidie in. De geldgever zal enkele gegevens nodig hebben, zoals een belastingopgave voor de hoogte van uw inkomen. Aanvraagformulier en andere papieren worden naar VROM gestuurd.
VROM controleert het aanvraagformulier en gaat na op hoeveel koopsubsidie u recht hebt. Dit duurt maximaal twee weken.
De geldgever ontvangt een bericht van VROM, waarna de hypotheekakte kan worden opgesteld. Hierna kan de overdracht van de woning bij de notaris plaatsvinden.
U of de geldgever stuurt een afschrift van de geldleningsovereenkomst en de transportakte van de woning op naar VROM. VROM controleert deze informatie.

VROM betaalt de subsidie maandelijks rechtstreeks aan u als eigenaar-bewoner.

Veel gestelde vragen met betrekking tot koopsubsidie:

1.	Waar en wanneer kan ik koopsubsidie aanvragen? U kunt koopsubsidie aanvragen bij het ministerie van VROM. U hoeft dit niet zelf te doen; uw geldgever doet dit samen met u. De koopsubsidie kan aangevraagd worden vanaf 1 januari 2001.
2.	Hoeveel subsidie kan ik krijgen en waarvan is de hoogte afhankelijk? De hoogte van de koopsubsidie is afhankelijk van het geleende bedrag, de rente, de betaalde overdrachtsbelasting, uw inkomen en de samenstelling van uw huishouden. De maximale subsidie is € 136,59 per maand.
3.	Hoeveel kan ik lenen en hoeveel mag de woning kosten? Als u in aanmerking wilt komen voor koopsubsidie, mag de lening (het hypotheekbedrag) niet hoger zijn dan € 89.803,10. De woning mag maximaal € 112.265,22 kosten. Als u een bestaande woning koopt, is dit maximum inclusief de kosten koper. De verkoopprijs van de woning ligt dus +/- 10% lager.
4.	Bij welk inkomen kom ik aanmerking voor koopsubsidie? Uw inkomen mag niet hoger zijn dan € 16.154,58 als u alleen woont en € 21.668,01 als u gehuwd bent of samenwoont. Wanneer u ouder bent dan 65, gelden er lagere inkomensgrenzen: € 14.339,45 als u alleen woont, € 18.718,43 als u samenwoont of getrouwd bent.
5.	Kan ik ook subsidie krijgen voor het onderhoud van de woning? Als u koopsubsidie aanvraagt voor een woning met achterstallig onderhoud, moet er een bouwkundig rapport worden opgesteld. Deze eis geldt als de onderhoudskosten minstens 10% van de waarde van de woning bedragen. In zo'n geval wordt een deel van de geldlening vastgezet om het onderhoud te kunnen betalen. De koopsubsidie heeft dan voor een deel betrekking op de onderhoudskosten.
6.	Ik heb voor 1 januari 2001 een woning gekocht van de corporatie. Kan ik alsnog in aanmerking komen voor koopsubsidie? Nee. Alleen woningen die na 1 januari 2001 verkocht worden, komen in aanmerking voor koopsubsidie.
7.	Kan ik ook een andere dan mijn eigen woning kopen met koopsubsidie? U kunt in principe koopsubsidie aanvragen voor elke woning die minder kost dan € 112.265,22 (inclusief kosten koper). Voorwaarde is wel dat u de afgelopen drie jaar geen eigenaar-bewoner van een eigen huis bent geweest, en dat u de woning zelf gaat bewonen.
8.	Mag ik de woning verkopen en vervolgens verhuren? Dat is niet toegestaan. U kunt alleen koopsubsidie aanvragen voor een woning die u zelf gaat bewonen.
9.	Mag ik de woning doorverkopen? Wie krijgt de winst of wie betaalt het verlies? In principe mag u de woning gewoon verkopen en kunt u vrij beschikken over de eventuele winst. Een eventueel verlies komt ook voor uw rekening. Maar: in sommige gevallen kunnen koper en verkoper speciale afspraken maken over de gang van zaken bij verkoop. Zie voor meer informatie verkoop onder voorwaarden.
10.	Mijn verhuurder wil mijn woning alleen onder voorwaarden (winstdeling) verkopen. Hierdoor kom ik niet in aanmerking voor koopsubsidie. Waarom mag dat niet? In de wet is een aantal bepalingen opgenomen over de afspraken die verkoper en koper kunnen maken. Zo kan van de koper gevraagd worden dat deze de woning maximaal vijf jaar lang niet verkoopt. Maar afspraken om de winst bij verkoop te delen, zijn niet toegestaan. In dat geval zou de koopsubsidie namelijk misbruikt worden; het zou een verkapte subsidie aan de verkoper worden, die immers zou meeprofiteren van een eventuele winst.
11.	Welk vermogen telt mee bij het bepalen van koopsubsidie? Er is een maximum gesteld aan het eigen vermogen dat u mag bezitten om in aanmerking te komen voor koopsubsidie. Dit maximum is € 17.992,39 als u alleen bent, € 26.500,76 als u gehuwd bent of samenwoont. Voor ouderen gelden hogere bedragen: € 30.766,30 voor alleenstaanden, € 42.587,27 voor samenwonenden en gehuwden.
12.	Moet ik verhuizen naar een huurwoning als mijn inkomen plotseling daalt? Als uw inkomen daalt, bestaat de kans dat u meer koopsubsidie ontvangt. De subsidie staat echter voor drie jaar vat. Tussentijds vinden geen veranderingen plaats. Als deze subsidie samen met uw inkomen echter niet meer voldoende is om de woonlasten te betalen, dan zult u de woning moeten verkopen. Bij een forse terugval kunt u in aanmerking komen voor de vangnetregeling. Met de vangnetregeling kunt u een extra bijdrage ontvangen.
13.	Welk inkomen wordt gehanteerd bij het bepalen van koopsubsidie? Het gaat om het gezamenlijke belastbaar inkomen van de aanvrager en indien van toepassing de echtgenoot of samenwonende partner. Het betreft het inkomen over het peiljaar. Het peiljaar is het jaar voorafgaand aan het jaar waarin de woning wordt gekocht of -indien het moment waarop de woning wordt gekocht voor 1 juni ligt- het jaar daarvoor. In een voorbeeld: De woning wordt gekocht op 15 maart 2001. Dan geldt het belastbaar inkomen over 1999. Wordt de woning gekocht op 1 juli 2001 dan geldt het inkomen over 2000.